Česká národní banka mění od 1. října 2018 podmínky poskytování hypotečních úvěrů. Co se změnilo a co můžeme dále očekávat ve světě hypoték?

Na naše otázky a nejčastější otázky klientů odpovídala paní Veronika Michnová – hypoteční specialistka certifikovaná ČNB ze společnosti GEPARD FINANCE a.s., se kterou dlouhodobě a vždy rádi spolupracujeme.

Co je nového v rámci hypoték?

Česká národní banka zvedla úrokové sazby. Letos již po třetí a zřejmě ne naposledy.

Letošní rok se nese v duchu rostoucích úrokových sazeb. Bankovní rada ČNB na svém jednání jednomyslně zvýšila dvoutýdenní repo sazbu (2T repo sazbu) o 25 bazických bodů na 1,25 % s platností od 3.8.2018 a do konce roku nelze vyloučit další zvyšování. V říjnu letošního roku navíc začnou platit přísnější podmínky pro poskytování hypoték.

Jak se budou měnit pravidla pro získání hypoték a kdy? Koho zpřísnění podmínek nejvíc postihne a jaký je pokles se očekává? Týká se to všech bank?

Banky mohou od loňského dubna poskytovat hypotéky jen do 90 % hodnoty nemovitosti. Zároveň platí i omezení pro hypotéky mezi 80 a 90 %, které mohou činit jen 15 % objemu všech úvěrů poskytnutých během čtvrtletí. Nyní přichází další podmínky pro zájemce o hypotéku, které budou platné od 1. října 2018.

Výše dluhu žadatele o hypotéku by nově neměla překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu – ukazatel DTI, a žadatel by měl současně na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 % měsíčního čistého příjmu – ukazatel DSTI.

Na základě prvního doporučení některé banky již začaly s DTI/DTSI pracovat, postupně k tomu přistoupí od října všechny banky.

Jaké úrokové sazby hypoték se očekávají na konci roku 2018? Očekává se růst i v budoucím roce?

Vývoj sazeb je obtížné odhadovat. Dle mého názoru se sazby do konce roku budou pohybovat mírně pod 3 %, v roce 2019 by se mohly přiblížit 3,5 %. Bankovní rada se přiklání ke zvyšování úrokových sazeb po menších krocích. ČNB považuje domácí finanční sektor za stabilní a vysoce odolný vůči případným nepříznivým šokům. Upozorňuje však na fakt, že vzrostla rizika spojená s pokračující expanzí bankovních úvěrů a možným podceňováním rizik bankami i klienty. K dalším omezením trhu vedl ČNB rychlý růst cen nemovitostí i objemu úvěrů na bydlení.

V případě zhoršení ekonomického vývoje by se mohla dostat řada domácností s hypotékou do problémů se splácením, což by se následně mohlo dotknout také bank. ČNB také upozornila na fakt, že růst cen nemovitostí byl loni nejvyšší v EU. Aktuálně mají české domácnosti úvěry na bydlení ve výši 1,174 bilionu korun.

Platné limity pro výši úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (ukazatel LTV) se nemění. ČNB však i nadále pracuje na přípravě novely zákona o ČNB, která by jí dala pravomoc stanovovat závazné limity LTV, DTI a DSTI. Veškerá aktuální omezení hypoték ze strany ČNB mají podobu doporučení, banky se nicméně těmito doporučeními řídí.

Co mě bude čekat při žádání o hypotéku? Jak dlouho celý proces čerpání trvá?

Ať už zamíříte ke kterékoli z tuzemských nebo zahraničních bank, jež se specializují na vyřizování a schvalování hypotečních úvěrů, vždy se setkáte nejen s rozdílným přístupem, ale zejména pak s rozdílnými podmínkami, službami a lhůtami. K vyřízení hypotečního úvěru je potřeba několika důležitých dokumentů a zásadních kroků.

Krok č. 1 – Vstupní dokumenty jsou základ!

Každá banka po vás bude s největší pravděpodobností požadovat několik vstupních dokumentů. Mezi ty patří zejména potvrzení o vašich příjmech a výdajích. Potvrzení o příjmech vám může vystavit zaměstnavatel nebo jej doložíte prostřednictvím přiznání daně z příjmu, které však musí potvrdit finanční úřad. Doklady potvrzující vaše výdaje jsou například smlouvy o dalších úvěrech, leasingu, pojistné smlouvy nebo dokumenty prokazující platbu pojistného. Lhůtu, během které seženete tyto podklady, můžete částečně sami ovlivnit. Počítejte však s tím, že shánění a potvrzování výše uvedeného vám zabere zhruba 1 týden.

Krok č. 2 – Schvalovací řízení

Spolu s doklady prokazující vaši totožnost a dokumenty výše uvedenými ještě nelze hypoteční úvěr uzavřít. Nyní vás totiž čeká martyrium v podobě schvalovacího procesu. Banka bude v první řadě zkoumat vaši bonitu, finanční minulost a nezapomene ani na důkladné prozkoumání registru dlužníků. Toto schvalovací řízení trvá v průměru od 2 dnů do 2 týdnů a se schválením jde ruku v ruce i doložení odhadu nemovitosti a návrhu kupní smlouvy vztahující se ke kupované nemovitosti

Krok č. 3 – Odhad tržní ceny

Každý žadatel o hypoteční úvěr musí kromě potvrzení své bonity doložit také odhad hodnoty nemovitosti, kterou bance nabízí jako zajištění hypotečního úvěru. Každá banka má svůj vlastní seznam odhadců zástav, z nichž si může klient vybírat, případně odhadce určí banka sama. Odhad musí vyhotovit smluvní odhadce, který působí v regionu, kde se nachází daná nemovitost.

Výsledkem znaleckého posudku bude stanovení tzv. obvyklé ceny nemovitosti. Jedná se o cenu, za kterou by bylo možné oceňovanou nemovitost bez problémů prodat. Tato definice dává znalcům prostor odhadnout hodnotu podle daného procesu banky. Pomocí tohoto údaje se pak stanoví maximální možná výše úvěru, kterou může žadatel získat. Důležitými ukazateli při stanovování tržní ceny jsou kromě stavu samotné nemovitosti především lokalita nemovitosti, dostupnost a občanské vybavení. Znalec při stanovování může vycházet z tzv. cenové mapy, kde si lze ověřit reálné ceny v dané lokalitě.

Co si připravit?

Aby se samotný proces schvalování hypotéky nijak neprodlužoval, je dobré mít připraveny všechny potřebné doklady pro vypracování tržního ocenění a také zpřístupnit nemovitost k provedení odhadu. Samotný odhad pak trvá několik dnů, zpravidla 5 – 14 pracovních dnů.

Potřebovat budete:

• list vlastnictví,
• projektovou dokumentaci,
• snímek katastrální mapy,
• nabývací tituly,
• stavební povolení (jedná-li se o výstavbu).

Cena odhadu se pohybuje v řádech tisíců korun, většinou jde o částku mezi třemi až pěti tisíci korunami. Cena za vypracování odhadu se odvíjí od typu nemovitosti, způsobu tržního ocenění, množství předaných podkladů a lokality.

Odhad ceny nemovitosti, který si nechávají zpracovávat banky, může být odhadcem vypracován na nižší hodnotu než kupní cena. Možností je dofinancovat rozdíl ceny, který potřebujete, z vlastních či cizích zdrojů, případně dozajistit hypoteční úvěr jinou nemovitostí v rodině.

V tomto případě se více než kdy jindy vyplatí obrátit se na nezávislého odborníka, který vám dokáže zpracovat nabídky od více bank a předloží nejvýhodnější řešení.

Krok č. 4 – Splnění podmínek úvěrové smlouvy

Pokud u vás banka neobjeví nějaký nedostatek, pak vám s největší pravděpodobností hypotéku schválí a obdržíte úvěrovou smlouvu, jež však bude plná různorodých podmínek, které musíte bezpodmínečně splnit. Ve smlouvě bude s největší pravděpodobností ukotven požadavek na podání návrhu na vklad zástavního práva nebo jeho zapsání na katastr nemovitostí, doložení vlastních zdrojů, pojištění nemovitosti apod. To může trvat zhruba od 3 dnů až do 6 týdnů v závislosti na požadavcích banky.

Jaké podmínky musí splnit zahraniční klienti, kteří pracují v Brně a žádají o hypotéku?

Hypotéku pro cizince je možné získat po ověření bonity klienta. Mezi faktory ovlivňující, zdali cizinec nějaké financování získá, patří:

• Země původu
• Druh pobytu na území České republiky
• Výše příjmů
• Země původu příjmů
• Způsob obživy
• Doba splácení
• Výše požadovaného částky
• Ručení

Země původu – Finanční instituce často rozlišují, dle svých interních tabulek, takzvané rizikové země. Znamená to tedy, že pokud jste cizinec z rizikové země, jsou pro vás podmínky pro získání hypotéky tvrdší než pro občana EU. Neznamená to však, že hypotéku jako občan rizikové země nemůžete získat.

Druh pobytu na území České republiky – Druh víza (pobytu) na území České republiky ovlivňuje, zdali žadatel získá financování. V případě občana EU je vždy lepší zažádat o přechodný pobyt, který jako občan členského státu EU má možnost získat kdykoliv. V případě občana ze třetí země je výhodou, pokud je na území České republiky delší dobu a má zde již trvalý pobyt.

Výše příjmů – Výše příjmů logicky ovlivňuje, jestli banka poskytne úvěr pro cizince. Dále také ovlivňuje, zdali si bude moci půjčit potřebnou výši úvěru.

Země původů příjmů – Země původu příjmů je velice důležitým faktorem pro získání hypotéky. Pro banky je rozhodující původ příjmů z České republiky, ať už v podobě činnosti závislé či nezávislé.

Jakým způsobem je možné financovat koupi garáže, zahrady, rekreačního objektu – chaty?

Úvěr na bydlení lze využít na pořízení a rekonstrukci budovy trvalého charakteru, tedy takovou, které stavební úřad přidělil číslo popisné, evidenční číslo pak mají stavby dočasného nebo rekreačního charakteru a také ty, které nevyžadují stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu.

Pokud má tedy chata nebo objekt k rekreaci alespoň číslo evidenční, lze na její koupi vyřídit hypoteční úvěr. Dalším nezbytným faktorem je vlastní pozemek. Musí k ní patřit pozemek na kterém stojí a nutností je i bezproblémový přístup. Pokud vede cesta přes sousedův pozemek, je potřeba mít zajištěno věcné břemeno chůze a jízdy.

Chata by měla rovněž splňovat požadavek na možnost celoročního bydlení, čímž se rozumí být připojena na elektřinu a vodu. Voda by neměla být pouze dešťová, není tím dle banky splněn základní komfort obývání. I suchý záchod je bankou vnímán jako nedostatečný.

Koupě garáže, parkovacího stání a zahrady lze z hypotečního úvěru na bydlení hradit pouze v případě, pokud se kupuje jako příslušenství ke konkrétní nemovitosti, budově.

Samostatně ji na hypoteční úvěr na bydlení koupit nelze. Taková koupě by se dala vyřešit tzv. americkou hypotéku, kdy dá žadatel do zástavy nemovitost a obdrží finance na cokoli. Pak z těchto financí může samostatnou garáž pořídit. U těchto úvěrů je vyšší úroková sazba.

Jaké nejčastější chyby dělají klienti při žádosti o hypotéku?

Klienti přece chyby nedělají. 

Někdy je mi opravdu líto lidí, kteří jen neměli štěstí a narazili na finančním trhu na neprofesionálního či nezkušeného poradce, ať už v bance nebo mimo ni. Nedostatečná informovanost a nedostatečně prověřené příjmy jsou ve většině případů nejčastějším důvodem, proč hypotéku klientovi banka neposkytne nebo jen v omezené výši. Také nelze vycházet z výpočtů, které klienti získali před delší dobou, než je cca měsíc, vzhledem k neustále se měnícím požadavkům bank a růstu úrokových sazeb. Co bylo včera, není dnes.

Ale blýská se na lepší časy. Zákon o spotřebitelském úvěru definuje povinnost poskytovatelů a zprostředkovatelů zajistit a prokázat odbornou způsobilost všech osob, které se podílejí na poskytování a zprostředkování spotřebitelského úvěru. Odbornost lze prokázat podle zákona pouze odbornou zkouškou. Zákon je účinný od 1. 12. 2016, na splnění odbornosti je stanovena lhůta 24 měsíců, tj. do 1. 12. 2018. Bez splnění této povinnosti není žádná osoba oprávněna spotřebitelský úvěr poskytovat ani zprostředkovávat. Již nyní je v registru ČNB vidět, že řady poradců zřídly.

Nové zpřísnění pravidel pro poskytování hypoték může omezit a také pravděpodobně částečně omezí přístup k vlastnímu bydlení. Bydlení ve městech jako Praha a Brno a v jejich okolí, kde jsou ceny nemovitostí vzhledem k příjmům nejvyšší, se tak pro jednotlivce s nižším příjmem a mladé rodiny s dětmi žijící z jednoho příjmu, stane méně dostupné. Opatření se podle analytiků bude týkat až třetiny žadatelů o hypotéku.

Nezapomínejte však, že je tady pro Vás stále náš tým zkušených makléřů, který Vám rád pomůže nebo alespoň poradí a dovede Vás k úspěšnému obchodu. Není Vám něco jasné, máte jakoukoliv otázku nebo potřebujete pomoc s koupí či prodejem nemovitosti? Neostýchejte se na nás obrátit!